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올해부터 달라지는 주택임대 과세내용 및 절세방안

기사승인 2019.08.13  14:20:16

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▲ 송기봉 세무사

[부천신문] 정부는 이미 종합부동산세 인상조치와 함께 주택에 대한 세를 받는 집주인에 대한 세금을 강화하기로 했다. 재난해까지는 집주인이라도 임대소득 2000만원까지는 임대소득에 대해서 과세를 하지 않았지만, 올해부터는 2000만원에 못 미쳐도 공시가격이 9억원이하인 1주택자가 아니면 모든 주택임대소득에 대해서 14%의 소득세를 부담해야 한다

올해부터 달라지는 주택임대관련 소득세에 대해 알아보면 다음과 같다

첫째, 2000만원 이하의 소규모 임대주택의 경우 2019년부터 분리과세를 적용하는데 이때 적용하는 필요경비는 임대주택자등록 유무에 따라 등록사업자는 60%의 필요경비와 400만원 기본공제, 미등록자사업자는 50%의 필요경비와 200만원 기본공제를 적용하며 8년이상 장기임대사업자는 세액의 75%(4년이상은 30%)를 감면 받을 수 있으며 미등록시는 세액공제를 받을 수 없다 
분리과세 여부는 납세자가 선택가능하며 기본공제(미등록시 200만원)은 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우에만 공제 적용한다.

둘째, 전세보증금에 대한 간주임대료 과세 제외 주택이 보증금 2억원이하이면서 면적 40㎡인 경우이며, 간주임대료는 주택수에 따라 계산하는 방법이 다른데 먼저 부부합산 주택수가 1주택일때는 전세금에 대한 간주임대료는 비과세에 해당한다. 2주택일 경우에는 월세는 과세를 해야 하지만 전세는 비과세에 해당한다. 3주택일 경우에는 월세와 전세를 모두 과세를 해야 한다.

셋째, 2018년까지는 주택임대사업자에 대해 사업자등록이 의무는 아니지만 2019년 1월 1일부터는 주택임대사업자 등록이 의무화되고, 2020년 1월 1일부터 미등록한 주택임대사업자에 대해 미등록가산세(수입금액의 0.2%)가 부과된다.

주택임대 소득세 신고와 관련하여 절세방안은 2019년부터는 주택임대등록이 의무화 되고 2020년부터는 가산세과 부과되므로 주택임대사업자 등록을 하는 것이 불이익을 받지 않을 것이고, 소득세 산정시 필요경비와 기본공제, 세액공제도 달리 적용되므로 소득세를 절세하기 위해서는 먼저 시군구청에 주택임대등록을 하고, 세무서에 주택임대 면세사업자 등록까지 해야 소득세를 절감 할 것이다.

임대주택에는 단기임대주택과 장기임대주택이 있으며 단기임대주택은 의무임대기간이 4년이고 면적기준은 없으며, 장기임대주택은 의무임대기간이 8년으로 구분한다.

세무사 송기봉(032-218-5111)

부천신문 puchonnp@chol.com

<저작권자 © 부천신문 무단전재 및 재배포금지>
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